住房租赁从粗放扩张向稳健发展进阶，亟待从供需两侧出发提升租住品质

（2023年租赁发展论坛现场，钛媒体APP拍摄）

(相关资料图)

城市发展靠人，而安居才是扎根发展的基础。伴随新型城镇化向纵深推进，各部门及城市均在发力发展住房租赁，住房租赁市场迎来快速增长期。

8月17日，由中国社会科学院财经战略研究院主办、贝壳租房协办、共青团四川省委支持的“聚焦租住品质，助力青年发展”2023年租赁发展论坛在成都召开，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华就在会上表示，“当前住房租赁行业已由粗放扩张进入稳健发展阶段。”

但随着时代的发展，新一代青年人的住房需求已经不止于“有房租住”，他们对于租赁房源的稳定租期、租住品质、住房租赁服务等方面有更高的追求，从地方政府、行业协会到业内正在通过各种形式持续探索品质租住新模式。这其中，从供给侧到服务侧优化升级住房租赁品质已经成为行业共识。

上半年住房租赁市场活跃度显著提高

此前中央经济工作会议提出，“要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设”。实际上，各地为争抢人才，早就已经开始从政策上发力，通过完善保障性租赁住房落地细则、出台政策支持租房提取公积金力度、加大金融支持保障性租赁住房发展、推动保障性租赁住房REITs产品发行等手段，促进租赁市场尤其是加快保租房发展。

以四川为例，今年7月，四川省委、省政府就发布了《关于建设青年发展型省份的若干措施》，涉及教育供给、就业创业、住房保障等与青年成长发展密切相关的重点领域。共青团成都市委青年发展部部长颜明在会上还提到，成都市扎实推动青年发展型城市试点建设，通过健全完善工作机制、高位谋划实施方案、强化落实工作保障、积极营造城市氛围，优化青年多元安居环境，关注每一位青年的成长与发展需求，高质量建设青年发展型城市。

无独有偶，《深圳市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》已于近日开始实施，进一步规范了保障性租赁住房的项目认定。

系列政策支持下，今年上半年住房租赁市场活跃度较高。邹琳华在谈到行业发展动态时就表示，“上半年一批保障性租赁住房项目、市场化项目集中落地，项目多分布于一线城市；企业品牌合作、品牌升级、产品线升级等进展较多，不过盈利能力仍有待提升；银行支持力度加大，项目类型以保障性租赁住房为主；住房租赁产业基金发力，REITs蓄势待发；各地因城施策推进租赁房源供应，保障性租赁房源产品多元化发展。”

具体到数据上，贝壳研究院数据显示，2023年上半年重点40城租赁成交量比去年同期增加超10%，租赁市场活跃度显著提高，其中，一线城市市场升温相对更快；二季度住房租金季节性小幅上涨，但上半年租金总体略低于去年同期水平；房源成交周期先升后降，租客租房难度降低；租客年龄有所增长，30岁以上租客占比提升，且租客停留在租赁市场的时间延长，未婚租客陆续步入婚姻生活，市场上家庭型租客增加。

同样以成都市举例，根据贝壳研究院测算，2023年成都市住房租赁人口超过500万人，在重点城市中极具代表性。清华大学建筑学院住宅与社区研究所与贝壳研究院课题组联合开展的成都新青年租住特征调研也显示，28岁以下的新青年住房租金平均2188元/月，与成套住房租金接近，平均租金收入比24%，平均租赁面积34平方米，具有较好的可支付性和较为宽松的面积。

以消费者为核心探索多层次供给

当然，“安居”的内涵并不只是有房可住。随着时代的发展，新市民、青年人的租住品质亟待提升，如何从供给侧和需求侧出发提升，就成为了行业未来发展的方向。而稳妥解决住房问题，一方面有利于青年安居、安心就业创新，另一方面也会催生新的相关消费需要与能力，有利于内需扩大。

在重庆大学管理科学与房地产学院副院长周滔看来，对于青年人而言，好房子需要具备四个特征，一是场景化的居住空间，二是生活化的社区空间，三是菜单化的服务保障，四是极简化的事务流程。具备这四个特征的房子才符合现在年轻人生活习惯和品质居住的需求。

“在供给侧，未来发展租房市场，需要适应住房市场由重买轻租到租购并举的形势变化，探索将有条件的滞销商品住房转换为租赁住房，支持鼓励家庭将部分自有商品住房转化为租赁住房，拓展租赁住房供给渠道的同时盘活存量住房资源。”邹琳华提到，还要大力发展专业化、集约化租赁住房运营机构，支持专业租赁托管机构的规范化发展，不断提升租房体验，降低出租成本；通过支持发展长期租赁，以及探索先租后买等，解决青年人租房的后顾之忧。

对于需求一侧，清华大学建筑学院住宅与社区研究所所长、清华大学无障碍发展研究院院长邵磊则认为，当代青年人在选择租赁房源时，除了通勤成本、住房租金等经济因素，私密性、安全、健康、日常便利和良好的租住服务等更高维度需求已经逐渐成为新一代青年人对于“租住好房子”的新的基准线。未来，规范的机构化房源将越来越受到青年人的青睐。

提升租住品质、规范住房租赁市场，除了政策的正面牵引，也离不开民间资本和企业的深度参与推动。贝壳找房副总裁、贝壳租房公寓首席运营官宋春晖就在会上分享了贝壳租房在供需两侧的探索：“在供给侧，贝壳租房以租赁经纪服务、分散式房源托管、集中式公寓运营等方式，为市场提供多层次的租赁产品供给。在服务侧，贝壳租房面向消费者推出了专属管家、灵活支付等服务。”

其进一步表示，未来，贝壳租房希望以C2M（从消费者到生产者）为核心产品理念，根据客户的需求来设计房型，不断满足新市民、青年人真实的租住需求。（本文首发于钛媒体App，作者丨苏启桃）